Новостройки не зря пользуются таким спросом – их можно купить дешевле, чем вторичку, да еще и в рассрочку или ипотеку. А главное – в результате вы получаете комфортное жилье, в котором отличные новые коммуникации, современная теплоизоляция и удобная планировка. Но все мы слышали, как порой обманывают при покупке квартиры в новостройке, и горе-инвесторы, отдав последние деньги, остаются ни с чем. Как же не попасться на эту удочку? Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика или посредника – без риска, переплат и неожиданных расходов? Читайте об этом далее.

Покупка квартиры в новостройке

Как происходит покупка квартиры в новостройке: 3 варианта

Основные способы обзавестись новеньким жильем следующие:

  1. Приобрести квартиру в новостройке, введенной в эксплуатацию.
  2. Стать инвестором еще строящегося жилья (покупка имущественных прав на квартиру, прав требования по переуступке или целевых облигаций).
  3. Купить жилье у владельца, который по какой-либо причине решил продать свою квартиру в новостройке.

Какой способ выбрать? Зависит от многих факторов, но в первую очередь от того, какой бюджет у вас выделен на приобретение жилья, сколько денег есть в наличии на момент покупки и есть ли уже построенные дома в выбранном ЖК. Ниже мы рассмотрим каждый из приведенных вариантов в подробностях.

Инвестиции в строящееся жилье

Сначала о том, как правильно покупать квартиру у застройщика в строящейся новостройке. Здесь работает следующая схема:

  • Застройщик для финансирования строительства привлекает деньги от желающих приобрести будущее жилье.
  • Человек, который хочет купить квартиру у подрядчика в новостройке, по сути, вкладывает свои деньги в это строительство, то есть, становится инвестором.
  • Застройщик и инвестор через ФФС заключают договор купли-продажи. Вот только объектом договора пока выступает не квартира (так как ее еще нет), а имущественные права либо право требования на нее в будущем, когда она будет построена. Есть еще вариант, когда застройщик выпускает целевые облигации, которые обеспечены жилплощадью в новостройке. Инвестор покупает их и после сдачи жилья в эксплуатацию обменивает на квадратные метры.
  • Если есть финансовая возможность, инвестор выплачивает всю стоимость квартиры в несколько этапов. При этом последний платеж обычно осуществляется за определенное время до сдачи объекта в эксплуатацию. Когда у покупателя нет нужных средств, схема становится сложнее, так как в этом случае оформляется покупка квартиры в новостройке в кредит.
  • После того как дом, а соответственно и квартиры в новостройке сдают в эксплуатацию, инвестор может стать владельцем нового жилья – оформить право собственности.

Красивая визуализация новостройки

Опасности при покупке строящейся квартиры

Описанная схема покупки жилья выглядит простой и удобной, но в ней есть определенные риски. Из-за того, что регистрировать права собственности на несуществующую недвижимость нельзя, в договорах купли-продажи имущественных прав на строящиеся квартиры возникает путаница. И многие недобросовестные застройщики, подрядчики и перекупщики этим пользуются. Построив сложные пирамиды из передачи имущественных прав (между инвестором, застройщиком, подрядчиками и т.д.), они, в конце концов, создают такие схемы, при которых уже невозможно найти того, кто именно должен предоставить инвестору готовую квартиру.

Можно вспомнить не одно громкое дело, когда инвесторы новостроек в итоге оставались ни с чем. Суды и следствия тянутся годами, строительство заморожено, а внесенные деньги никто не возвращает. Поэтому люди с некоторой опаской смотрят на возможность покупки еще не построенного жилья.

Кроме прямого обмана, когда застройщик или посредник просто исчезает с деньгами инвесторов, при покупке квартиры в неготовом доме есть другие риски:

  1. Стоимость квадратного метра может существенно измениться за время строительства. Также возможно изменение стоимости целевых облигаций – до конца строительства на каждую из них можно получить меньше квадратных метров, чем было указано вначале.
  2. У застройщика могут возникать проблемы с документами, например, с техническими условиями и проектами на подключение к инженерным коммуникациям. В этом случае даже готовый построенный дом невозможно будет сдать в эксплуатацию. Инвесторы становятся заложниками неудобного положения – дом по факту есть, но жить в нем нельзя.

Но здесь все не так плохо. Важно только не полагаться на красивые обещания, а тщательно проверять все документы, репутацию застройщика и подрядчиков. А еще стоит избегать подозрительно дешевых предложений.

Дом в процессе строительства

Как безопасно купить квартиру в строящейся новостройке

Чтобы избежать проблем и ловушек махинаторов с недвижимостью, нужно всего лишь проявить бдительность при выборе и во время покупки жилья. Особо пристальное внимание обратите на следующее:

  1. Репутация и данные о застройщике. Репутация – это не только красивые отзывы в сети или СМИ. Это, в первую очередь, наличие уже сданных объектов с реальными, довольными покупкой жильцами. Также поищите информацию о выбранном застройщике во всеукраинских базах данных. В частности, узнайте, как долго компания на рынке, сколько домов уже построила и сколько собирается строить в ближайшие несколько лет. Убедитесь в том, что это не фиктивная фирма-однодневка, а реально работающий застройщик. Проверьте год создания компании, форму собственности, разузнайте о банках-партнерах. Также стоит посмотреть, есть ли у компании реальный «физический» офис, оценить, как он выглядит. Зайдите и на официальный сайт – там можно узнать много полезного.
  2. Стоимость выбранной недвижимости. Самый безопасный вариант – если она соответствует средней по рынку. По мнению экспертов, когда дом еще на этапе котлована, а цена квадратного метра хотя бы на 15 % ниже средней, есть высокая вероятность того, что жилье просто не достроят.
  3. Документы застройщика. Их следует проверить максимально тщательно.

Перед тем как оформить покупку квартиры в новостройке, попросите застройщика предоставить:

  • Устав.
  • Свидетельство о государственной регистрации.
  • Справку из налоговой, которая подтверждает, что компания платит налоги.
  • Лицензию, дающую право на строительную деятельность.
  • Документ, подтверждающий права собственности (государственный акт, извлечение из ГЗК) или договор аренды на участок земли, на котором строится дом.
  • Проект застройки (целый пакет технической документации), утвержденный в органах архитектурно-строительного надзора.
  • Разрешение на строительство спроектированного дома на конкретном земельном участке (выдает местный орган исполнительной власти).
  • Заключение комплексной инвестиционной экспертизы о том, что проект строительства отвечает требованиям.

Не спешите с покупкой, даже если цены очень соблазнительные, а «до конца акции осталось два дня». Поспешные решения в этом деле – очень серьезный риск.

Планировка однокомнатной квартиры в новостройке

Как купить новую квартиру в сданной новостройке

Когда дом уже построен и сдан в эксплуатацию, все проще. Здесь уменьшается опасность быть обманутым, так как покупка квартиры в готовой новостройке проходит с заключением стандартного договора купли-продажи. То есть, недвижимость, которую вы приобретаете, уже существует. А после заключения договора вы сразу можете регистрировать право собственности на купленное жилье. Но это вовсе не значит, что в такой схеме нет риска.

Как же правильно оформить покупку квартиры в готовой новостройке? Самый надежный и простой вариант – заручиться поддержкой хорошего юриста, который тщательно все проверит и будет сопровождать подписание договора. Изучить все документы самостоятельно довольно трудно.

Вам надо будет проверить статус застройщика, убедиться в его правомочности заключать подобные сделки. Как и в предыдущем случае, необходимо проверить наличие устава, свидетельства о госрегистрации, отсутствие налоговых проблем. А вместо проекта и разрешения на строительство такой застройщик должен иметь документ о сдаче готового дома в эксплуатацию (справку о регистрации в БТИ). Обратите внимание также на инженерные системы – газ, свет, канализацию, водопровод – они тоже должны быть подключенными и сданными в эксплуатацию.

Таким образом, перед тем как заключить договор купли-продажи, недостаточно просто посмотреть понравившуюся квартиру в новостройке. Важно все тщательно взвесить. Конечно, все эти проверки требуют времени и вовсе не похожи на то, как нам рисует покупку жилья красивая реклама. Но только так вы застрахуете себя от неприятных сюрпризов.

Покупка квартиры в новостройке у владельца

Часто появляется возможность купить жилье в новострое не у самого застройщика, а уже у владельца. Человек может продавать новенькую квартиру по разным причинам. Некоторые так вкладывают деньги, поскольку квадратный метр жилья на этапе котлована стоит гораздо дешевле, чем метр в доме, построенном и сданном в эксплуатацию.

Приобретая квартиру в новостройке у владельца, также следует быть внимательным и осторожным. Ведь чем больше владельцев было у жилья, тем выше риск недоразумений и махинаций с документами.

Сама схема покупки проста – она ничем не отличается от приобретения недвижимости на вторичном рынке. Вы должны заключить с нынешним владельцем жилья договор купли-продажи. Но прежде чем подписывать бумаги и отдавать деньги, убедитесь, что у человека есть документ, подтверждающий его право собственности на эти квадратные метры (правоустанавливающий документ). Им может быть:

  • Договор купли-продажи, по которому квартира была куплена нынешним владельцем. Желательно, чтобы продавцом в нем выступал застройщик. Иначе в цепочку владельцев добавится лишнее звено, и отследить чистоту всех сделок будет сложно.
  • Договор дарения, мены или ренты.
  • Свидетельство о праве на наследство.

Ухоженный двор новостройки

Любой из этих документов должен быть зарегистрирован в органе юстиции. Право собственности на новопостроенное жилье может возникать также по решению суда. В этом случае у владельца на руках будет это решение или исполнительный лист. Но приобретать квартиру, полученную по решению суда довольно рискованно, поскольку оно может быть аннулировано. Также опасно покупать недвижимость по доверенности, особенно если вам не разрешают лично пообщаться с человеком, который эту доверенность выдал.

У владельца можно купить и строящуюся квартиру. Тогда подписывается соглашение о переуступке прав требования. С этого момента уже вы будете ждать окончания строительства, а затем, после сдачи нового дома в эксплуатацию, сможете оформить право собственности на приобретенные квадратные метры.

Как купить квартиру в новостройке в ипотеку

При любом способе приобретения жилья можно воспользоваться ипотечным кредитованием. Это кредит, который выдается под залог самой квартиры. Такой вариант обойдется дороже, чем обычная покупка или рассрочка: по кредиту надо платить проценты. Но ипотека становится лучшим и часто единственным решением для тех семей, которые не могут сразу собрать большую сумму денег. Она создает меньшую нагрузку на семейный бюджет, так как платить за квартиру в новостройке надо небольшими частями. Правда, это будет длиться 10–20 лет.

При покупке жилья в ипотеку следует так же тщательно проверять репутацию и документы застройщика или владельца. Но здесь придется еще и позаботиться о надежном кредиторе. Им может стать любой банк или кредитный союз, с которым вам будет выгодно работать. Схема здесь такая:

  • Кредитор выплачивает застройщику стоимость квартиры.
  • Вы постепенно возвращаете кредитору выплаченные деньги вместе с процентами по кредиту.
  • Право собственности на жилье (если его уже сдали в эксплуатацию) можно регистрировать сразу после покупки в ипотеку. Но у вас будут ограничения в распоряжении жилплощадью (обременение) до тех пор, пока вы не выплатите всю сумму кредита.

Как видите, купить квартиру в новостройке можно разными способами. Важно, чтобы вашим партнером в этом деле был честный и добросовестный застройщик. Если хотите безопасно и выгодно приобрести квартиру в пригороде Киева, выбирайте ее в ЖК «Авиа Квартал». Мы строим быстро и качественно, а более половины корпусов уже сданы в эксплуатацию!